Campingplatz eröffnen: Der komplette Guide für Gründer und Betreiber

Camping ist längst kein Nischenthema mehr. Die Übernachtungszahlen auf deutschen Campingplätzen steigen Jahr für Jahr, Wohnmobile werden verkauft wie nie, und eine neue Generation entdeckt das Reisen mit Zelt, Van oder Glamping-Lodge für sich. Wer mit dem Gedanken spielt, einen eigenen Campingplatz zu eröffnen, trifft auf einen Markt mit Rückenwind.

Nur: Zwischen der Idee und der ersten Buchung liegt mehr, als die meisten erwarten. Baurecht, Genehmigungen, Infrastruktur, Konzept, Finanzierung. Und am Ende die Frage, wie überhaupt Gäste den neuen Platz finden sollen.

Dieser Guide führt dich durch alle Schritte: von den rechtlichen Voraussetzungen über die Kosten bis zu dem Teil, den fast jeder unterschätzt. Die digitale Sichtbarkeit nämlich, die darüber entscheidet, ob dein Platz voll wird oder leer bleibt.

Lohnt sich das? Ein ehrlicher Blick auf die Camping-Branche

Bevor du über Bauanträge nachdenkst, die wichtigere Frage: Trägt das Geschäftsmodell?

Die Nachfrage spricht dafür. Camping verbindet zwei Bedürfnisse, die nicht so schnell verschwinden: Natur und Entschleunigung auf der einen Seite, Flexibilität und bezahlbarer Urlaub auf der anderen. Dazu kommt der Boom bei Wohnmobilen und Vans, der eine ganze Generation neuer Gäste auf die Plätze bringt.

Trotzdem ist ein Campingplatz kein Selbstläufer. Er ist saisonal, kapitalintensiv und über Wochen Arbeit am Gast. Wer in der Hauptsaison voll ist und in der Nebensaison leer steht, kämpft mit der Wirtschaftlichkeit. Die Plätze, die heute funktionieren, haben meist eine Antwort auf eine einzige Frage gefunden: Warum kommt jemand ausgerechnet zu mir?

Darum geht es bei der Planung von Anfang an. Es reicht nicht, einen Platz zu bauen, der die Auflagen erfüllt. Er muss den Gästen einen Grund geben, ausgerechnet hier zu buchen.

1. Voraussetzungen: Was du brauchst, bevor es losgeht

Einen Campingplatz zu eröffnen ist in erster Linie ein bau- und genehmigungsrechtliches Projekt. Die gute Nachricht: Es ist machbar. Die weniger gute: Es dauert, und es ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich geregelt.

Die zentralen Voraussetzungen im Überblick:

• Ein geeignetes Grundstück in passender Größe und mit der richtigen baurechtlichen Einstufung.
• Die baurechtliche Zulässigkeit, denn ein Campingplatz ist eine bauliche Anlage und braucht in aller Regel eine Baugenehmigung.
• Die Erschließung: Zufahrt, Strom, Trinkwasser, Abwasser. Ohne funktionierende Infrastruktur kein Betrieb.
• Ein tragfähiges Konzept mit klarer Zielgruppe und realistischer Kalkulation.
• Die Gewerbeanmeldung und die laufenden Pflichten eines Beherbergungsbetriebs.

Der teuerste Fehler in dieser Phase: ein Grundstück kaufen, bevor geklärt ist, ob darauf überhaupt ein Campingplatz entstehen darf. Daran scheitern Projekte, noch bevor sie begonnen haben.

2. Das Grundstück: Lage, Größe und das Baurecht

Die meisten Campingplätze liegen im sogenannten Außenbereich, also dort, wo es keinen Bebauungsplan gibt, draußen vor den geschlossenen Ortschaften. Das macht die Sache anspruchsvoll. Im Außenbereich ist Bauen nach § 35 Baugesetzbuch grundsätzlich nur eingeschränkt zulässig.

Praktisch heißt das: Ein Campingplatz gilt baurechtlich nicht automatisch als erlaubt. In vielen Fällen braucht es ein eigenes Planungsverfahren. Die Gemeinde weist die Fläche als Sondergebiet „Camping" aus oder schafft über einen Bebauungsplan die Grundlage. Das geht nur gemeinsam mit der Kommune, und es kostet Zeit.

Bevor du ein Grundstück ernsthaft in Betracht ziehst, kläre deshalb:

• Wie ist die Fläche planungsrechtlich eingestuft? Ein frühes Gespräch mit dem Bauamt der Gemeinde spart später Monate.
• Liegt sie in einem Schutzgebiet? Naturschutz, Wasserschutz oder ein Überschwemmungsgebiet können ein Vorhaben komplett ausschließen.
• Wie ist die Erschließung? Zufahrt über öffentliche Straßen, Anschluss an Strom und Wasser, eine Möglichkeit zur Abwasserentsorgung.
• Wie groß muss die Fläche sein? Du brauchst Platz nicht nur für die Stellplätze selbst, sondern auch für Sanitärgebäude, Wege, Grünflächen und Abstände.

Die Lage entscheidet später auch über den Preis, den du verlangen kannst. Ein Platz am Wasser, in einer beliebten Urlaubsregion oder mit echter Naturqualität rechtfertigt ganz andere Übernachtungspreise als eine Fläche an einer Durchgangsstraße.

3. Konzept und Positionierung: Wofür steht dein Platz?

Hier trennt sich der Platz, der gebucht wird, von dem, der gegen die Konkurrenz untergeht. Ein Campingplatz ohne klares Profil ist austauschbar. Und Austauschbarkeit ist im Tourismus der teuerste Fehler.

Überleg dir früh, in welche Richtung dein Platz gehen soll.

Der klassische Campingplatz mit Stell- und Zeltplätzen, Sanitär und Grundversorgung spricht eine breite Zielgruppe an, hat aber viel Wettbewerb und einen preissensiblen Markt.

Naturcamping ist reduziert und naturnah, oft ohne Animation und große Anlagen. Es zieht Gäste an, die bewusst Ruhe und Landschaft suchen und dafür auch zahlen.

Glamping ist das am schnellsten wachsende Segment: feste Lodges, Safari-Zelte, Tiny Houses oder Baumhäuser. Die Investition pro Einheit ist höher, dafür aber auch der Übernachtungspreis und die Zahlungsbereitschaft der Gäste, die Komfort in der Natur suchen.

Micro-Camping bedeutet kleine Plätze mit wenigen Einheiten, oft als Zusatzeinkommen auf dem eigenen Hof. Weniger Auflagen, weniger Aufwand, dafür begrenzte Skalierung.

Ein Wohnmobilstellplatz ist die schlankere Variante. Wer einen Wohnmobilstellplatz eröffnen will, kommt mit weniger Infrastruktur aus als bei einem Vollcampingplatz und bedient trotzdem eine stark wachsende Gästegruppe. Oft ein guter Einstieg.

Die Entscheidung für eine Richtung beeinflusst alles, was danach kommt: die nötige Fläche, die Höhe der Investition, die Genehmigungen und die Gäste, die du am Ende ansprichst. Lieber ein Segment richtig als alles ein bisschen.

4. Genehmigungen und Auflagen: Der formale Teil

Das ist der Abschnitt, vor dem die meisten Respekt haben. Zu Recht. Ein Campingplatz unterliegt einer ganzen Reihe von Vorschriften, und welche genau gelten, hängt vom Bundesland und der Kommune ab. Verlass dich nicht auf Pauschalantworten aus dem Internet, sondern hol dir verbindliche Auskünfte von den zuständigen Behörden. Was hier steht, gibt dir die Orientierung. Es ersetzt keine fachliche Beratung.

Diese Punkte begegnen dir fast immer.

Die Baugenehmigung ist das Fundament. Sie regelt, ob und wie du den Platz anlegen darfst. Grundlage ist die Landesbauordnung deines Bundeslandes, teils ergänzt durch eigene Campingplatz-Regelungen.

Bei der Stellplatzanordnung geht es um Brandschutz. Zwischen den Einheiten gelten Mindestabstände, damit sich ein Feuer nicht ausbreitet, dazu kommen Brandschutzwege und Löschwasserversorgung. Das ist kein Detail, sondern oft genehmigungsentscheidend.

Trinkwasser unterliegt der Trinkwasserverordnung, samt regelmäßiger Kontrollen durch das Gesundheitsamt. Beim Abwasser brauchst du Sanitäranlagen, eine Entsorgungsstation für Chemietoiletten und entweder einen Abwasseranschluss oder eine zugelassene Kleinkläranlage.

Auch Anzahl und Ausstattung der Sanitäreinrichtungen sind nicht dir überlassen. Sie richten sich nach der Platzgröße, mit konkreten Vorgaben dazu, wie viele Toiletten, Duschen und Waschplätze pro Stellplatz vorhanden sein müssen.

Bleibt der Natur- und Gewässerschutz. Gerade an attraktiven Lagen, an Seen, Küsten oder Wäldern, ist er ein zentrales Thema und manchmal das größte Hindernis überhaupt.

Plan für die Genehmigungsphase großzügig Zeit ein. Von der ersten Anfrage bei der Gemeinde bis zur erteilten Baugenehmigung können je nach Komplexität viele Monate vergehen, bei einem nötigen Bebauungsplan auch deutlich länger. Wer das unterschätzt, gerät beim Kapital schnell unter Druck.

5. Kosten und Finanzierung: Womit du rechnen musst

Die ehrliche Antwort auf die Frage nach den Kosten lautet: Es kommt darauf an. Die Spanne ist enorm, weil ein einfacher Wohnmobilstellplatz mit wenigen Einheiten und ein voll ausgestatteter Campingplatz mit Sanitärgebäuden, Rezeption und Gastronomie in völlig unterschiedlichen Größenordnungen liegen.

Die großen Kostenblöcke sind in fast jedem Projekt dieselben:

• Das Grundstück, ob gekauft oder gepachtet. Pacht senkt die Einstiegshürde, Kauf schafft Substanz.
• Die Erschließung mit Strom, Wasser, Abwasser, Zufahrt und Wegen. Oft der unterschätzteste Posten, weil er im Boden verschwindet und trotzdem viel kostet.
• Die Sanitärgebäude, meist die größte Einzelinvestition bei einem klassischen Platz.
• Stellplätze und Außenanlagen: Untergrund, Bepflanzung, Stromsäulen, Beleuchtung.
• Glamping-Einheiten, falls geplant, mit hoher Investition pro Einheit, aber entsprechend höherem Ertrag.
• Rezeption, Technik und Software, inklusive Buchungssystem und Website.
• Planung und Genehmigung: Architekt, Fachplaner, Gutachten, Behördengebühren.

Bei der Finanzierung lohnt der Blick über die Hausbank hinaus. Für touristische Projekte, gerade in strukturschwachen oder ländlichen Regionen, gibt es Förderprogramme von Ländern, vom Bund und teils aus EU-Mitteln. Eine saubere Kalkulation und ein belastbarer Businessplan sind dafür die Voraussetzung, und ohnehin die Grundlage jeder Bankentscheidung.

Rechne nicht nur die Investition, sondern auch die Anlaufphase. Ein neuer Platz ist selten im ersten Jahr ausgebucht. Die Sichtbarkeit muss erst wachsen, und dafür brauchst du Reserven.

6. Gewerbe, Steuern und der laufende Betrieb

Ist der Platz genehmigt und gebaut, beginnt der Teil, der bleibt: der Betrieb. Auch hier ein paar formale Pflichten, die du von Anfang an mitdenken solltest.

Die Gewerbeanmeldung kommt zuerst. Ein Campingplatz ist ein Gewerbe und muss beim zuständigen Gewerbeamt angemeldet werden. Welche Rechtsform sinnvoll ist, ob Einzelunternehmen, GbR oder GmbH, hängt von Haftung, Steuern und Struktur ab und gehört in die Hand eines Steuerberaters.

Als Beherbergungsbetrieb meldest du in vielen Regionen die Übernachtungszahlen, und in Tourismusorten kommt häufig eine Kurtaxe oder ein Gästebeitrag hinzu, den du einziehst und abführst.

Der Personalbedarf schwankt stark mit der Saison: Rezeption, Reinigung, Platzpflege, Technik. Viele Plätze arbeiten mit einem kleinen Kernteam und holen sich für die Hochsaison zusätzliche Kräfte dazu.

Versicherungen gehören zur Grundausstattung, von der Betriebshaftpflicht bis zur Gebäude- und Inhaltsversicherung.

Einen Campingplatz zu betreiben heißt, gleichzeitig Gastgeber, Handwerker, Verwalter und Unternehmer zu sein. Wer das unterschätzt, brennt aus. Wer es von Anfang an strukturiert angeht, mit klaren Abläufen und der richtigen Software im Rücken, behält den Kopf frei für das, worauf es ankommt: die Gäste.

7. Der Teil, den fast alle unterschätzen: gefunden werden

Der Platz ist gebaut, genehmigt, schön. Und jetzt? Jetzt muss ihn jemand finden.

Das ist der Moment, in dem viele neue Betreiber merken: Der schwierigste Teil war nicht das Bauen. Es ist die Sichtbarkeit. Ein Campingplatz, den niemand kennt, bleibt im Sommer halb leer, egal wie gut er ist.

Die Suche des Gastes beginnt heute online. Jemand sucht „Campingplatz Ostsee mit Hund", vergleicht ein paar Plätze auf dem Handy, liest Bewertungen, schaut sich Fotos an und bucht, idealerweise direkt bei dir. Wer in diesem Moment nicht auftaucht, existiert für den Gast nicht.

Was ein neuer Campingplatz online braucht:

Eine eigene Website, die Buchungen bringt, nicht nur eine digitale Visitenkarte. Schnell auf dem Handy, mit echten Fotos, klaren Preisen und einem Reservierungsweg, der in wenigen Klicks funktioniert. Wie das für Campingplätze konkret aussieht, zeigen wir auf unserer Seite zum Webdesign für Campingplätze.

Ein Online-Buchungssystem, weil Gäste rund um die Uhr buchen wollen, statt erst eine Mail zu schreiben und auf Antwort zu warten. Ein Campingplatz-Buchungssystem zeigt freie Plätze in Echtzeit und nimmt dir einen Großteil der Anfragen ab.

Sichtbarkeit bei Google. Wenn jemand in deiner Region nach einem Platz sucht, musst du in den Suchergebnissen und auf der Karte auftauchen. Ein gepflegtes Google-Unternehmensprofil und durchdachte SEO für Campingplätze sind die Grundlage, um kostenlos gefunden zu werden.

Die richtige Mischung aus Portalen und Direktbuchung. Buchungsportale bringen am Anfang Reichweite, kosten aber bei jeder Buchung Provision. Je stärker deine eigene Sichtbarkeit, desto mehr Gäste buchen direkt bei dir, provisionsfrei und mit einer Kundenbeziehung, die dir gehört.

Bewertungen. Im Tourismus entscheidet Vertrauen über die Buchung wie in kaum einer anderen Branche. Aktiv um Bewertungen bitten und professionell auf Kritik reagieren, das zahlt direkt auf die Auslastung ein.

Wer all das von Anfang an mitdenkt, statt es nach der Eröffnung „irgendwie noch zu machen", hat im ersten Jahr einen entscheidenden Vorsprung. Die schönste Anlage nützt nichts, wenn die Buchungen ausbleiben.

Dein Weg zum eigenen Campingplatz

Einen Campingplatz zu eröffnen ist ein größeres Projekt, als es von außen aussieht. Machbar ist es trotzdem, wenn du es in der richtigen Reihenfolge angehst.

Erst die Grundlage: Grundstück und Baurecht klären, bevor Geld fließt. Dann das Konzept, eine klare Positionierung, die dich von der Konkurrenz unterscheidet. Danach Genehmigungen und Finanzierung mit realistischem Zeitplan und Reserven für die Anlaufphase. Und parallel, nicht erst am Schluss, die digitale Sichtbarkeit, die deinen Platz am Ende füllt.

Der häufigste Fehler ist nicht der falsche Standort oder das knappe Budget. Es ist, das Marketing als Nebensache zu behandeln, bis die ersten Wochen leer bleiben.

Du baust den Platz, wir sorgen dafür, dass er gefunden wird

Bauantrag, Erschließung, Konzept, Personal: Ein Campingplatz fordert deine ganze Aufmerksamkeit. Für Website, Buchungssystem und Sichtbarkeit bleibt dann oft keine Energie. Hier kommen wir ins Spiel.

Kogge arbeitet ausschließlich mit Betrieben aus Tourismus und Gastronomie. Wir kennen die Camping-Branche, ihre Gäste und ihre Saisonlogik. Kein Baukasten, keine generische Kampagne, nur Maßnahmen, die zu deinem Platz und deiner Region passen. Mehr dazu auf unserer Seite für Online-Marketing für Campingplätze.